Des charges de copropriété toujours plus chères


La majeure partie de la somme versée par les copropriétaires est consacrée au chauffage collectif de l’immeuble.

Chaque trimestre, le syndic qui gère l’immeuble adresse aux copropriétaires la somme à payer pour l’entretien courant de leur immeuble et l’addition s’avère de plus en plus élevée. Entre 2018 et 2019, les charges de copropriété ont augmenté de 2 %, selon l’observatoire annuel de l’Association des responsables de copropriété (ARC) qui vient de publier ses derniers chiffres.

« Cette augmentation est deux fois plus élevée que l’inflation qui était de 1,1 % sur la même période », souligne Claude Pouey, responsable de l’observatoire qui analyse dans le détail la comptabilité de 2 500 immeubles.

En moyenne, en France, un appartement de 60 m2 paie ainsi 3 057 euros chaque année au titre de ses charges de copropriété soient 255 euros par mois, somme qui s’ajoute souvent à une mensualité d’emprunt. Sur une plus longue période, la hausse est spectaculaire : les charges ont ainsi augmenté de 70 % par rapport à l’an 2000 alors qu’elles auraient crues de 24 % si elles avaient évolué selon le niveau de l’inflation. Résultat : le paiement des charges devient de plus en plus difficile pour une partie des copropriétaires.

« Nous rencontrons nombre de personnes modestes, notamment des retraités, qui éprouvent des difficultés à payer des sommes qui représentent parfois 15 % de leurs revenus », témoigne Thomas Abinal, cofondateur de Monetivia, spécialiste du viager.

La majeure partie de la somme versée par les copropriétaires est consacrée au chauffage collectif de l’immeuble : celui-ci représente 28,7 % des charges. En moyenne, un copropriétaire paie 876 euros par an pour un appartement de 60 m2. Vient ensuite le gardiennage qui représente 20 % des charges puis l’entretien de l’immeuble qui occupe la troisième place avec 14 % des charges en moyenne. S’il est doté d’un gardien, le copropriétaire d’un appartement de 60 m2 paie ainsi 613 euros par an et 428 euros par an pour l’entretien.

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La gestion de l’immeuble, c’est-à-dire essentiellement les honoraires du syndic, équivaut à 12,5 % des charges soit une dépense de 386 euros par an. Viennent ensuite l’eau, l’ascenseur, les assurances ou encore l’électricité qui représentent entre 2 % et 9 % des charges. La facture d’eau est en moyenne de 273 euros par an et les ascenseurs coûtent pour leur part 177 euros.

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Même si elles restent élevées, les charges de chauffage et d’eau chaude sanitaire se sont stabilisées cette année en raison d’un hiver plus doux. Même chose pour les dépenses d’entretien pour lesquelles les copropriétés organisent de plus en plus de mises en concurrence afin de trouver des prestataires à des prix compétitifs. Quant aux charges de gardiennage, après une forte augmentation en 2017 à la suite de la mise en place de mutuelles et de dispositifs de prévoyance, les rémunérations sont restées stables.

Des honoraires de syndic en forte hausse

En revanche, les charges de gestion ont fortement augmenté (+4 %) du fait d’une hausse des honoraires des syndics professionnels. L’ARC estime que les prestations particulières qui ne sont pas comprises dans le forfait de gestion courante et sont donc facturées en supplément sont responsables de cette hausse. Les syndics sont notamment rémunérés pour le suivi des travaux mais aussi pour le travail lié au contentieux comme celui des impayés de charges.

« Ces pratiques avaient été restreintes avec la mise en place du contrat type obligatoire en 2015 mais reprennent de l’ampleur. La seule solution est de remettre le syndic en concurrence régulièrement », rappelle Emile Hagège, directeur général de l’ARC. Cette concurrence est, en principe, obligatoire à chaque assemblée générale annuelle, sauf dispense votée par les copropriétaires.

Autre augmentation marquante : celle des contrats d’assurance. Ainsi, l’augmentation est de 6 % sur un an, alors que l’impact de la sinistralité nationale aboutirait à une hausse située aux alentours de 3 %. Les dégâts des eaux dans des immeubles vieillissants sont les principaux responsables de cette augmentation. Certaines copropriétés ont d’ailleurs assisté à des hausses de leur prime de plus de 10 % entre 2018 et 2019. Là encore seule une remise en concurrence du contrat peut permettre une limitation des primes.

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Les charges de copropriété peuvent-elles être maîtrisées à l’avenir ? « Cela parait difficile dans les prochaines années car dans un parc de logements qui vieillit, chaque intervention coûte plus cher, les réparations sont plus nombreuses. Et dans les immeubles neufs livrés ces dernières années, les contrats d’entretien sont nombreux en raison des nouveaux équipements très techniques », prévoit Jean-Marc Torrollion, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). Les copropriétaires ne sont donc pas prêts de ranger leur porte-monnaie.



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